Bạn đã nắm rõ những điều khoản trong hợp đồng cho thuê nhà trên quy định pháp luật chưa?

Hôm nay, goodhomes.vn sẽ cùng bạn phân tích một số điều khoản trên hợp đồng mẫu nhà cho thuê có sẵn.

Thông tin cho thuê

  • Bên cho thuê cần cung cấp: Thông tin cá nhân hoặc doanh nghiệp chứng minh chủ sở hữu, Giấy tờ sổ hồng, chứng minh nhân dân công chứng.
  • Bên thuê: Cung cấp chứng mình nhân dân công chứng, giấy tạm trú tạm vắng, hoặc mã số thuế. Chứng thực thông tin khách thuê.
Các thông tin và giấy tờ tùy thân đều được công chứng.

Thời hạn hợp đồng:

Thời hạn cho thuê hợp đồng cần rõ ràng:

  • Thời hạn: 1 năm, 2 năm, 3 năm, … Đối với phòng cho thuê, thông thường sẽ ký các hợp động ngắn hạn, tối thiểu từ một năm trở lên.
  • Thời điểm bắt đầu thuê: đây là cơ sở bắt đầu tính tiền nhà, thông thường sẽ bắt đầu từ ngày 1 đầu tháng.
  • Thời điểm kết thúc hợp đồng thuê và thời điểm gia hạn hợp đồng: Thời điểm gia hạn hợp đồng cả chủ nhà và khách thuê nên thống nhất. Đối với một số phòng trọ, nhà có giá thuê từ khoảng 10 triệu/tháng trở lên, thời điểm gia hạn nên báo sớm trước thời điểm kết thúc hợp đồng khoảng 30-45 ngày. Để đảm bảo 2 bên cùng kịp thời tìm khách mới/nơi thuê mới, hoặc tiếp tục hợp đồng.
Thời hạn thuê nhà và thời điểm giao trả nhà cần rõ ràng.

Nhà ở và tài sản nội thất đi kèm:

  • Tài sản nội thất: Nội thất chung và riêng: từ ổ căm điện, đèn, quạt, cửa kính, đến bồn rửa mặt, WC, gương, bếp, tủ, bàn ghế, …. chủ nhà cần liệt kê tất cả những tài sản nội thất có trong diện tích cho thuê.
  • Việc liệt kê tài sản giúp người chủ và khách thuê cùng kiểm kê lại chắc chắn tài sản sau khi kết thúc hợp đồng, cơ sở cho việc bồi thường, hoặc bên thanh toán chi phí sửa chữa nội thất nếu xuất hiện mất mát, hư hỏng.
Lúc này khách thuê nên chú ý Tổng diện tích sử dụng và diện tích đất.

Bàn giao diện tích và sử dụng diện tích

  • Diện tích thuê: Bao gồm diện tích phòng, gác lửng, các lầu nếu có. Toàn bộ diện tích sử dụng trong không gian riêng.
  • Diện tích sử dụng: Có thể bao gồm các khu vực chung, sân phơi, nhà gửi xe, WC, bếp chung, sân thượng, …
  • Đảm bảo diện tích thuê và diện tích sử dụng giúp khách thuê nắm rõ diện tích sử dụng, diện tích nơi sinh hoạt chung. Thuận tiện cho việc sử dụng và sửa chữa nội thất nếu cần – theo nhu cầu của khách.

Điều khoản liên quan đến giá cả, khoảng phí phải trả và phương thức thanh toán

Các khoản phí bao gồm:

  • Tiền thuê: tiền thanh toán cho diện tích thuê.
  • Phí tiền điện, nước, rác thải, internet, cáp quang, …
  • Phí gửi xe: Đối với một số nhà trong thành phố do không gian chật hẹp nên sẽ gửi xe nơi công cộng, hoặc khách thuê có hơi.
  • Phí quản lý tòa nhà: Khi bạn thuê nhà chung cư sẽ có một khoản phải trả cho chi phí quản lý tòa nhà hàng tháng.
Các khoản thanh toán tiền thuê và chi phí được liệt kê rõ ràng.

Quyền và nghĩa vụ các bên:

Bên cho thuê (Bên A trong hợp đồng):

  • Quyền: Yêu cầu bên B thanh toán tiền thuê theo đúng trong hợp đồng quy định. Yêu cầu bên B thanh toán chi phí sửa chữa thiệt hại nội thất, thiết bị thuộc bên A, khi xác nhận lỗi do bên B gây ra.
  • Nghĩa vụ: Cung cấp các dịch vụ theo đúng hợp đồng đưa ra. Bàn giao diện tích sử dụng. Trừ trường hợp bên B có các hoạt động sử dụng diện tích cho thuê trái pháp luật, bên A đảm bảo cho bên B sử dụng các diện tích, nội thất cho thuê theo đúng hợp đồng.

Bên khách thuê (Bên B trong hợp đồng):

  • Quyền: Bên B được quyền sử dụng diện tích thuê theo đúng mục đích sử dụng đã thỏa thuận trong hợp đồng. Được quyền yêu cầu thanh toán phí khi có phát sinh sửa chữa nội thất tới hạn sử dụng. Được quyền ưu tiên gia hạn hợp đồng sau khi kết thúc với sự chấp thuận của chủ nhà.
  • Được quyền thay mới, sửa chửa kết cấu, nội thất dưới sự chấp thuận của chủ nhà. Được quyền dỡ bỏ và mang theo nội thất đã lắp đặt và thanh toán sau khi kết thúc hợp đồng.
  • Nghĩa vụ: Sử dụng nhà theo mục đích ban đầu đã thỏa thuận. Bảo quản nhà, vật dụng, thiết bị nội thất. Thanh toán tiền, các khoản chi phí trong thời gian thuê theo đúng hợp đồng đặt ra. Tôn trọng và làm theo nội quy sinh hoạt chung trong không gian chung. Trao trả mặt bằng, diện tích sử dụng và nội thất theo đúng quy định trong hợp đồng.
Tiền thuê nhà và phương thức thanh toán

Điều kiện đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà:

Điều kiện đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

a) Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

  •  Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
  • Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;
  • Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;
  • Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;
  •  Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;
  •  Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

b) Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

  • Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;
  • Tăng giá thuê nhà bất hợp lý;
  •  Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

c) Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác. Nếu không, sẽ có chế tài nào và cách thức thực hiện ra sao. VD như đền bù cọc trong vòng 1 tháng, mất cọc, v.v.

 Điều kiện chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

  •  Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà;
  •  Nhà cho thuê không còn;
  •  Bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống;
  •  Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước;
  • Thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác;
  • Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì quy định tại các điều từ Điều 492 đến Điều 499 của Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 cũng được áp dụng đối với việc thuê nhà sử dụng vào mục đích khác không phải là thuê nhà ở.

Một số điều khoản liên quan đến vấn đề sử dụng cầu thang, ban công, sân thượng – nếu có: 

Trường hợp khách thuê có trẻ em dưới 16 tuổi và người lớn tuổi trên 60 tuổi, khi sử dụng cầu thang, các vị trí ban công, sân thượng, luôn có người lớn có đủ hành vi chức năng có mặt.

Tình huống chủ sở hữu đứng tên trên hợp đồng thực hiện sang nhượng, qua đời, hoặc bất động sản trong diện quy hoạch – Hợp đồng cho thuê sẽ xử lý như thế nào? 

Tình huống 1: Sang nhượng – Dựa theo khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở 2014 quy định về quyền tiếp tục thuê nhà ở: 

Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Tình huống 2: Chủ thuê qua đời – Khoản 1 Điều 133 Luật Nhà ở 2014 quy định về quyền tiếp tục thuê nhà ở như sau:

Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Tình huống 3: Khách thuê qua đờiKhoản 3 Điều 133 Luật Nhà ở 2014 quy định về quyền tiếp tục thuê nhà ở như sau:

Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Trên đây là một số điểm lưu ý khi bạn bắt đầu các điều khoản trong hợp đồng cho thuê nhà/phòng trọ. Có một số điều khoản tưởng chừng như không cần thiết, nhưng đó là cơ sở pháp lý để đảm bảo quyền lợi cho chủ nhà lần khách thuê khi có biến cố xảy ra.

Chia sẻ